АССОЦИАЦИЯ
Саморегулируемая организация кадастровых инженеров
Мы работаем для вас

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вы используете устаревшую версию браузера. Пожалуйста, обновите ее
ЗДЕСЬ

По вопросу требования органа регистрации прав соблюдения признаков обособленности и (или) изолированности у части помещения

Дата публикации: 23.06.2020

Ассоциация СРО «Кадастровые инженеры» в связи с многочисленными обращениями кадастровых инженеров по вопросу требования органа регистрации прав соблюдения признаков обособленности и (или) изолированности у части помещения считает необходимым пояснить следующее.

По данному вопросу имеется две противоречивые позиции, выраженные в письмах Минэкономразвития России от 24.08.2017 № Д23и-4942 и от 29.10.2019 № Д23и-37251.
 
Так, согласно письму Минэкономразвития России от 24.08.2017 № Д23и-4942 положения пункта 34 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), в соответствии с которыми орган регистрации прав приостанавливает осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест), не применяются к случаям постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в отношении части помещения.
 
При этом в письме Минэкономразвития России от 29.10.2019 № Д23и-37251 выражена противоположная позиция, согласно которой пункт 34 части 1 статьи 26 Закона о регистрации применяется в том числе и в отношении части помещения.
 
Стоит отметить, что Ассоциация придерживается точки зрения, изложенной в письме Минэкономразвития России от 24.08.2017 № Д23и-4942, поскольку Закон  о регистрации и Требования к подготовке технического плана, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, не содержат требований к обособленности и изолированности в отношении части помещения.
 
Указанная позиция Ассоциации также подтверждается пунктом 9 обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016.
 
Кроме того, согласно указанному обзору учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. 
 
Из указанного Ассоциация также делает вывод, что часть помещения не обязательно должна отвечать признакам обособленности или изолированности.
 
Исходя из положений пункта 25 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, индивидуализация части помещения определяется в подписанном сторонами документе, содержащем графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
 
Таким образом, по мнению Ассоциации, исходя из положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных выше разъяснений, объектом аренды может выступать здание, строение, сооружение, помещение, изолированная или обособленная часть объекта недвижимости, а также неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости, которая не является самостоятельным объектом гражданских прав, при условии, что в договоре аренды будут содержаться положения, позволяющие индивидуализировать часть помещения, передаваемую в аренду.
 
Указанная позиция Ассоциации также подтверждается судебной практикой (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 № 08АП-12672/2018 по делу № А70-9663/2018, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018 № 08АП-5566/2018 по делу № А46-1681/2018, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 № 11АП-9056/2019 по делу № А65-951/2019).
 
Между тем Ассоциация отмечает, что орган регистрации прав руководствуется позицией, изложенной в письме Минэкономразвития России от 29.10.2019 № Д23и-37251, в связи с чем осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении части помещений, не отвечающей признакам изолированности и обособленности, без соответствующего решения суда, маловероятно.