Дата публикации: 23.06.2020
Ассоциация СРО «Кадастровые инженеры» в связи с многочисленными обращениями кадастровых инженеров по вопросу требования органа регистрации прав соблюдения признаков обособленности и (или) изолированности у части помещения считает необходимым пояснить следующее.
По данному вопросу имеется две противоречивые позиции, выраженные в письмах Минэкономразвития России от 24.08.2017 № Д23и-4942 и от 29.10.2019 № Д23и-37251.
Так, согласно письму Минэкономразвития России от 24.08.2017 № Д23и-4942 положения пункта 34 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), в соответствии с которыми орган регистрации прав приостанавливает осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест), не применяются к случаям постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в отношении части помещения.
При этом в письме Минэкономразвития России от 29.10.2019 № Д23и-37251 выражена противоположная позиция, согласно которой пункт 34 части 1 статьи 26 Закона о регистрации применяется в том числе и в отношении части помещения.
Стоит отметить, что Ассоциация придерживается точки зрения, изложенной в письме Минэкономразвития России от 24.08.2017 № Д23и-4942, поскольку Закон о регистрации и Требования к подготовке технического плана, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, не содержат требований к обособленности и изолированности в отношении части помещения.
Указанная позиция Ассоциации также подтверждается пунктом 9 обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016.
Кроме того, согласно указанному обзору учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности.
Из указанного Ассоциация также делает вывод, что часть помещения не обязательно должна отвечать признакам обособленности или изолированности.
Исходя из положений пункта 25 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, индивидуализация части помещения определяется в подписанном сторонами документе, содержащем графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Таким образом, по мнению Ассоциации, исходя из положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных выше разъяснений, объектом аренды может выступать здание, строение, сооружение, помещение, изолированная или обособленная часть объекта недвижимости, а также неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости, которая не является самостоятельным объектом гражданских прав, при условии, что в договоре аренды будут содержаться положения, позволяющие индивидуализировать часть помещения, передаваемую в аренду.
Указанная позиция Ассоциации также подтверждается судебной практикой (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2018 № 08АП-12672/2018 по делу № А70-9663/2018, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018 № 08АП-5566/2018 по делу № А46-1681/2018, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2019 № 11АП-9056/2019 по делу № А65-951/2019).
Между тем Ассоциация отмечает, что орган регистрации прав руководствуется позицией, изложенной в письме Минэкономразвития России от 29.10.2019 № Д23и-37251, в связи с чем осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении части помещений, не отвечающей признакам изолированности и обособленности, без соответствующего решения суда, маловероятно.