В рамках исполнения пункта 4 Плана мероприятий по снижению количества решений о приостановлении (отказе) при предоставлении государственных услуг по государственному кадастровому учету, утвержденного распоряжением ФГБУ «ФКП Росреестра» от 28.04.2017 № Р/015 (далее – План), направляем Вам результаты проведенного анализа ошибок за 1 квартал 2018 года, допускаемых при подготовке необходимых для кадастрового учета документов.
В соответствии с частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.
Форма, состав сведений, а так же требования к подготовке межевого плана, технического плана, акта обследования, в соответствии с частью 13 статьи 22, частью 3 статьи 23, частью 13 статьи 24 Закона № 218-ФЗ утверждены приказами Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 (ред. от 23.11.2016) «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (далее – Требования № 921), от 18.12.2015 № 953 (ред. от 01.11.2016) «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (далее – Требования № 953), от 20.11.2015 № 861 (ред. от 23.11.2016) «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке» (далее – Требования № 861), вступившими в силу с 01.01.2017.
Согласно проведенному анализу ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами при подготовке межевых и технических планов, актов обследования, подготовленных в результате выполнения кадастровых работ в 1 квартале 2018 года, являются:
1. XML-документ (архив) межевого плана, технического плана, акта обследования, приложенного к заявлению, не проходит автоматическую проверку в АИС ГКН по причине:
- тип технического плана не соответствует виду заявления (разделы XML файла технического плана заполнены, в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, а представлено заявление о постановке на учет);
- XML файл межевого плана, технического плана ранее был представлен с другим заявлением.
2. Межевой план, технический план, акт обследования не соответствуют предъявляемым к ним требованиям, в частности:
- адрес объекта недвижимости внесен в межевой план, технический план не структурировано, не в соответствии со сведениями ФИАС (подпункт 7 пункта 43 Требований № 953, пункт 49 Требований № 921);
- в составе приложений отсутствует документ о присвоении адреса земельному участку, объекту капитального строительства (пункт 49 Требований № 921, подпункт 7 пункта 43 Требований № 953);
- межевой план, технический план, акт обследования не обеспечивает считывание и контроль представленных данных (пункт 18 Требований № 921, пункт 21 Требований № 953, пункт 11 Требований № 861);
- неверно заполнены сведения о координатах (проверка на пространственный анализ отрицательная: самопересечение полигона, нетопокорректность, повторяющиеся точки);
- неверно указан номер кадастрового квартала, в пределах которого располагается, образуемый земельный участок (пункт 48 Требований № 921);
- вид разрешенного использования, указанный в межевом плане, противоречит перечню основных видов разрешенного использования соответствующей территориальной зоны согласно правилам землепользования и застройки (пункт 51 Требований № 921);
- вид разрешенного использования образуемого земельного участка, указанный в межевой плане, не соответствует классификатору видов разрешенного использования утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»;
- в разделе «Заключение кадастрового инженера» межевого плана отсутствует обоснование изменения площади, конфигурации, местоположения уточненных границ земельного участка (при первичном уточнении) или не содержится обоснование местоположения уточненных границ земельного участка в связи с наличием реестровой ошибки или отсутствуют предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений, при наличии информации о выявленной реестровой ошибке, или при наличии в соответствующем разделе межевого плана сведений о предельных минимальных и максимальных размерах, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, не указаны реквизиты документов, устанавливающих такие предельные минимальный и максимальный размеры, соответствующие виду разрешенного использования земельного участка (пункты 13, 69, 70 Требований № 921);
- в составе межевого плана отсутствует Акт согласования местоположения границ земельного участка, либо не согласована одна из границ земельного участка (пункты 82, 85 Требований № 921);
- в межевом плане отсутствуют либо указаны не все объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, при наличии таких объектов недвижимости в ЕГРН (пункт 35 Требований № 921);
- технический план подготовлен на основании Декларации, при этом отсутствует подтверждение, что законодательством РФ в отношении объекта недвижимости, для государственного кадастрового и (или) государственной регистрации прав которого подано заявление с техническим планом, не предусмотрены подготовка и (или) выдача проектной документации, разрешения на строительство, технического паспорта (выданного до 01.01.2013), разрешения на ввод (пункт 8, 9, 10 статьи 24, пункт 5 статьи 71 Закона № 218-ФЗ);
- в составе технического плана, подготовленного в отношении объекта незавершенного строительства, индивидуального жилого дома, отсутствует разрешение на строительство, использование которого предусмотрено пунктами 7, 9 статьи 70 Закона № 218-ФЗ;
- в техническом плане отсутствуют сведения о земельном участке, либо указаны не все земельные участки, в пределах которых располагается объекты капитального строительства (пункт 43 Требований № 953);
- в техническом плане отсутствуют сведения о кадастровом квартале или земельном участке, в пределах которых располагается объект капитального строительства (пункт 43 Требований № 953);
- контур объекта капитального строительства, отображенный на дежурной кадастровой карте, в соответствии с координатами, представленными в техническом плане, не соответствует разделам графической части технического плана (пункт 40 Требований № 953);
- в техническом плане указаны характеристики объекта недвижимости (год ввода в эксплуатацию, наименование), однако документы подтверждающие данные характеристики не приложены к техническому плану (пункт 20 Требований № 953);
- выявлены расхождения в характеристиках объекта недвижимости (год ввода в эксплуатацию, год завершения строительства, количество этажей, назначение сооружения), указанных в техническом плане и документах, на основании которых подготовлен такой технический план (пункт 41 Требований №953);
- нарушения в оформлении графической части технического плана в части несоответствия плана этажа, плана части этажа проектной документации, графической части технического паспорта, на основании которых подготовлен технический план (пункт 51 Требований № 953);
- адрес объекта капитального строительства, указанный в техническом плане, не соответствует адресу земельного участка, в пределах которого он расположен. При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана не отражены, указанные расхождения (пункт 43 Требований №953);
- в техническом плане, подготовленном в связи с образованием части, отсутствует документ, на основании которого вносится содержание установленного (устанавливаемого) ограничения (пункт 46 Требований № 953);
- в техническом плане неверно определена площадь объектов недвижимости (определение площади не соответствует требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 № 90) (подпункт13 пункта 43 Требований № 953);
- в Акте обследования в составе приложения, в реквизите «Перечень документов, использованных при подготовке акта» отсутствуют документы, подтверждающие факт прекращения существования объекта недвижимости (пункты 3, 9 Требований № 861).
В ходе анализа основных причин приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав было выявлено, что наибольшее количество решений о приостановлении связано с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ) (в 71% решений за 1 квартал 2018 года единственная или одна из нескольких причин).
В 25 % решений единственной или одной из нескольких причин приостановления является не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).
Значительное количество решений о приостановлении (в 8 % решений за 1 квартал 2018 года единственная или одна из нескольких причин) связано с выявленными противоречиями между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости (пункт 49 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).
Также, в 6 % решений за 1 квартал 2018 года единственной или одной из нескольких причин приостановления является нарушение при установлении границ земельного участка установленного порядка согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ не считается согласованным (пункт 25 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ); в 5 % - пересечение границ образуемого или уточняемого земельного участка с границами другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН (пункт 20 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).
В соответствии с пунктом 15 статьи 29 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровый инженер исключается из саморегулируемой организации кадастровых инженеров в случае принятия в течение календарного года органом регистрации прав решений об отказе в осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если в течение срока приостановления осуществления кадастрового учета не устранены причины, препятствующие осуществлению кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в решении о приостановлении, принятом по основаниям, указанным в пунктах 19, 25, 28 - 32, 34, 35, 42, 45 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, которые связаны с подготовленными кадастровым инженером межевым планом, техническим планом, актом обследования, картой-планом территории и суммарное количество которых составляет двадцать пять и более процентов от общего количества решений об осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и об отказе в осуществлении кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, которые связаны с подготовленными кадастровым инженером межевым планом, техническим планом, актом обследования, картой-планом территории, при условии, что общее количество таких решений должно быть не менее двадцати.
За 1 кварта 2018 года органом регистрации прав принято 35 решений об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основаниям, указанным в пунктах 19, 25, 28, 31, 32 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, а именно:
- 16 решений об отказе по основаниям, предусмотренным пунктом 25 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ;
- 10 решений об отказе по основаниям, предусмотренным пунктом 32 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ;
- 5 решений об отказе по основаниям, предусмотренным пунктом 28 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ;
- по 2 решения об отказе по основаниям, предусмотренным пунктами 19 и 31 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.
В целях недопущения затягивания учетно-регистрационных процедур при оформлении недвижимости, просим учесть указанные замечания в дальнейшей работе при подготовке межевых и технических планов, а так же актов обследования.
Заместитель директора Е.Г. Пляскина